مسکن استیجاری به‌عنوان یکی از راهکارهای دولت برای حمایت از مستأجران، قرار است امکان سکونت در واحدهای اجاره‌ای با هزینه کمتر را برای خانوارهای واجد شرایط فراهم کند. این سیاست در کنار طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن دنبال می‌شود، اما هدف آن با برنامه‌های خانه‌دار کردن متقاضیان تفاوت دارد. در همین حال، برخی نمایندگان مجلس معتقدند قوانین لازم برای کنترل اجاره‌بها وجود دارد و مشکل اصلی، ضعف در اجرای مقررات و هماهنگی میان دستگاه‌های مسئول است.
مسکن استیجاری مکمل نهضت ملی مسکن است
مسکن استیجاری از نظر ماهیت با طرح‌هایی که هدف اصلی آنها خانه‌دار کردن متقاضیان است تفاوت دارد. در این سیاست، دولت به‌جای تمرکز صرف بر خرید یا ساخت خانه برای متقاضیان، تلاش می‌کند دسترسی گروه‌های واجد شرایط به واحدهای اجاره‌ای با هزینه کمتر را فراهم کند.
از این منظر، تکمیل نهضت ملی مسکن و توسعه مسکن استیجاری الزاماً دو سیاست متعارض نیستند. نهضت ملی مسکن بر افزایش عرضه و مالکیت واحدهای مسکونی تمرکز دارد، در حالی که مسکن استیجاری می‌تواند برای خانوارهایی که در شرایط فعلی توان خرید خانه ندارند، راهکاری موقت یا میان‌مدت باشد.
با این حال، اجرای هم‌زمان این دو سیاست به منابع مالی، برنامه‌ریزی و شناخت دقیق نیاز خانوارها وابسته است. تأمین زمین و ساخت واحدهای جدید از یک سو و فراهم کردن امکان اجاره ارزان‌تر از سوی دیگر، هر دو به سازوکار اجرایی مؤثر نیاز دارند.
رضایی‌کوچی: قوانین لازم برای کنترل اجاره‌بها وجود دارد
در سوی دیگر، رضایی‌کوچی، نماینده مجلس، بر ظرفیت‌های قانونی موجود برای حمایت از مستأجران تأکید کرده است. به گفته وی، بخشی از مشکلات بازار اجاره به استفاده نشدن از ابزارهای قانونی و ضعف هماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی بازمی‌گردد.
این نماینده مجلس با اشاره به قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها توضیح داد که در این قانون، سازوکاری برای تصمیم‌گیری درباره سقف افزایش اجاره‌بها در شرایط تورمی غیرمتعارف پیش‌بینی شده است. بر اساس این سازوکار، شورای عالی مسکن استان به ریاست استاندار تشکیل می‌شود و درباره میزان افزایش اجاره‌بها تصمیم‌گیری می‌کند.
همچنین دستگاه‌های مرتبط و نهادهای نظارتی، از جمله تعزیرات حکومتی و قوه قضاییه، در اجرای تصمیمات مربوط به کنترل بازار اجاره نقش دارند. با این حال، رضایی‌کوچی از اجرا نشدن این ظرفیت قانونی در برخی استان‌ها انتقاد کرد و گفت: «در بعضی استان‌ها با وجود اینکه اجاره واقعاً افزایش پیدا کرده، شورای مسکن در استان تشکیل نشده است.»
وی این وضعیت را ناشی از ضعف عملکرد استانداران دانست و تأکید کرد که مجلس از نظر قانون‌گذاری، ابزارهای موردنیاز برای تولید مسکن و کنترل اجاره‌بها را در اختیار دولت قرار داده است. به اعتقاد او، ناهماهنگی دستگاه‌های اجرایی و شناخت ناکافی از مسائل حوزه مسکن، مانع استفاده مؤثر از این ظرفیت‌ها شده است.
وجود قانون بدون اجرای مؤثر کافی نیست
اظهارات رضایی‌کوچی بر تفاوت میان تصویب قانون و اجرای آن تأکید دارد. مقررات حمایتی زمانی می‌توانند بر بازار اجاره اثر بگذارند که شوراهای پیش‌بینی‌شده در قانون تشکیل شوند، مصوبات آنها پیگیری شود و نظارت کافی بر اجرای تصمیمات وجود داشته باشد.
بنابراین، صرف وجود قوانین کنترل اجاره‌بها به معنای مهار خودکار افزایش قیمت‌ها نیست. هماهنگی میان استانداران، دستگاه‌های اجرایی و نهادهای نظارتی یکی از عوامل تعیین‌کننده در اثرگذاری این مقررات خواهد بود.
جزئیات طرح مسکن استیجاری؛ سهم اجاره‌بها برای دهک‌ها چقدر است؟
طرح مسکن استیجاری با هدف حمایت از خانوارهای فاقد مسکن، به‌ویژه زوج‌های جوان، دنبال می‌شود. بر اساس این برنامه، متقاضیان واجد شرایط می‌توانند برای مدتی مشخص از واحدهایی با اجاره‌بهای کمتر از نرخ کارشناسی روز بازار استفاده کنند.
در این چارچوب، دولت قصد دارد علاوه بر بهره‌گیری از واحدهای آماده و ظرفیت املاک عمومی، از تأمین زمین و مشارکت بخش خصوصی نیز برای افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای استفاده کند.
طبق جزئیات اعلام‌شده از سوی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، سهم اجاره‌بهای پرداختی برای دهک‌های مختلف به این صورت تعیین شده است:
- دهک‌های یک و دو: ۳۵ درصد نرخ کارشناسی روز بازار
- دهک‌های سه و چهار: ۴۵ درصد نرخ کارشناسی روز بازار
- دهک‌های پنج و شش: ۵۵ درصد نرخ کارشناسی روز بازار
قراردادهای این طرح پنج‌ساله در نظر گرفته شده‌اند و شرایط برخورداری مستأجران نیز هر سال مورد بررسی قرار می‌گیرد. اگر متقاضی در طول این دوره صاحب خانه شود، ادامه استفاده از شرایط حمایتی طرح برای او منتفی خواهد شد.
موفقیت مسکن استیجاری به تحویل واقعی واحدها بستگی دارد
اجرای گسترده و پایدار مسکن استیجاری می‌تواند بخشی از فشار هزینه اجاره را برای خانوارهای واجد شرایط کاهش دهد؛ با این حال، میزان اثرگذاری آن به تعداد واحدهایی بستگی دارد که واقعاً آماده و به متقاضیان واگذار می‌شوند. محل قرارگیری واحدها و تناسب آنها با نیاز خانوارها نیز در موفقیت این سیاست اهمیت دارد.
از سوی دیگر، هدف‌گذاری برای تأمین زمین ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری را نباید معادل تحویل همین تعداد خانه دانست. تأمین زمین، آغاز عملیات ساخت، تکمیل پروژه و واگذاری واحدها به مستأجران، مراحل جداگانه‌ای هستند. بنابراین، ارزیابی عملکرد طرح باید بر اساس میزان پیشرفت در هر مرحله و تعداد واحدهای تحویل‌شده انجام شود.
از اجرای قانون تا تحویل مسکن؛ دو مسیر حمایت از مستأجران
اظهارات دو نماینده مجلس، دو موضوع متفاوت اما مرتبط را در سیاست‌های مسکن برجسته می‌کند. نیکزاد بر تعیین تکلیف طرح‌های موجود و تردید نسبت به قابلیت اجرای مسکن استیجاری تأکید دارد؛ در مقابل، رضایی‌کوچی معتقد است ظرفیت‌های قانونی برای کنترل اجاره‌بها وجود دارد، اما اجرای ناقص آنها مانع اثرگذاری مطلوب شده است.
این دو دیدگاه به دو ابزار مکمل برای حمایت از مستأجران اشاره دارند:
- افزایش عرضه مسکن استیجاری: این مسیر به تأمین منابع مالی، زمین، جذب سرمایه‌گذار و آماده‌سازی واحدهای قابل واگذاری نیاز دارد.
- اجرای مقررات کنترل اجاره‌بها: این ابزار به تشکیل شوراهای استانی، تصمیم‌گیری منظم، هماهنگی دستگاه‌های اجرایی و نظارت بر رعایت مصوبات وابسته است.
در مجموع، مسکن استیجاری زمانی می‌تواند به راهکاری مؤثر برای حمایت از مستأجران تبدیل شود که فاصله میان اعلام برنامه و تحویل واقعی واحدها کاهش یابد و هم‌زمان، قوانین موجود برای مدیریت بازار اجاره نیز به‌درستی اجرا شوند. تعیین اهداف بزرگ برای ساخت و عرضه مسکن یا تصویب مقررات حمایتی، به‌تنهایی تضمین‌کننده کاهش هزینه مسکن خانوارها نیست؛ آنچه اهمیت دارد، اجرای عملی و قابل ارزیابی این برنامه‌هاست.
